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《韶关市地方税务局关于个人出租房屋个人所得税征收管理的公告》解读
打印本页发表时间: 2018-02-06 09:58 浏览次数:信息来源: 韶关市地方税务局 字号:

   为进一步规范我市个人出租房屋个人所得税的税收征管,促进我市房屋租赁市场健康发展,韶关市地方税务局发布了《关于个人出租房屋个人所得税征收管理的公告》(以下简称《公告》)。为便于纳税人理解,现对《公告》解读如下:

  一、《公告》出台的政策依据

  (一)《中华人民共和国个人所得税法》(中华人民共和国主席令第48号)第二条规定:“下列各项个人所得税,应纳个人所得税:财产租赁所得。”第三条规定:“个人所得税的税率:财产租赁所得适用比例税率,税率为百分之二十。”《中华人民共和国个人所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第600号第八条规定:“财产租赁所得,是指个人出租建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。”

  (二)《关于计算财产租赁所得个人所得税扣除有关税费和法定费用先后顺序问题的通知》(粤地税发〔1999〕234号)规定:“在计算每月取得的财产租赁所得个人所得税时,应先扣除出租财产过程中缴纳的有关税金、教育费附加和能够提供有效、准确凭证,证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用(每月1次扣除以800元为限,一次扣除不完,可下次扣除)后,再按税法规定减除法定费用,余额为应纳税所得额,依20%比例税率计征。

  (三)《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》(国税函〔2009〕639号)规定,纳税人转租房屋采取据实征收方式计算应纳税所得额时,可凭有效、准确凭证,从其租金收入中依次减除房屋租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金、由纳税人负担的实际修缮费用,以及税法规定的费用扣除标准。

   (四)《财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税〔2000〕125号)规定,对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。

  (五)《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔201643号)规定:“个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税,计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的,其向房屋出租方支付的租金及增值税额,在计算转租所得时予以扣除。免征增值税的,确定计税依据时,租金收入不扣减增值税额。”

  (六)《中华人民共和国税收征收管理法》(中华人民共和国主席令49号,以下简称税收征管法)第二十五条规定:“纳税人必须依照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报,报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关根据实际需要要求纳税人报送的其他纳税资料。”第三十五条规定:“纳税人有下列情形之一的,税务机关有权核定其应纳税额:(四)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以查账的。

)《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》(中华人民共和国国务院令第362号)第四十七条规定:“纳税人有税收征管法第三十五条或者第三十七条所列情形之一的,税务机关有权采用下列任何一种方法核定其应纳税额:(一)参照当地同类行业或者类似行业中经营规模和收入水平相近的纳税人的税负水平核定;(二)按照营业收入或者成本加合理的费用和利润的方法核定;(三)按照耗用的原材料、燃料、动力等推算或者测算核定;(四)按照其他合理方法核定。采用前款所列一种方法不足以正确核定应纳税额时,可以同时采用两种以上的方法核定。”

    二、《公告》的适用范围及对象

  《公告》第一条规定,个人在韶关市范围内将自有房屋或租入房产出租给承租人,并取得租金或者其它经济利益所得,应按照“财产租赁所得”项目缴纳个人所得税,即纳税人出租或转租房屋取得所得,都应按规定缴纳个人所得税。

  三、个人出租房屋所得的个人所得税征收方式

  《公告》第二条将个人出租房屋征收个人所得税分为两种方式,分别为据实征收和核定征收,税务机关将根据纳税人的实际情况确定征收方式:

  (一)据实征收:纳税人出租(转租)房屋采取据实征收方式计算应纳税所得额时,可凭合法有效凭证,从其租金收入中扣除相应的成本费用。即应纳税额=(应税收入-成本费用扣除)×税率。

  (二)核定征收:纳税人出租(转租)房屋实际开支修缮费用,但不能提供有效、准确的费用凭证,不能准确计算房屋租赁成本费用的,按租金收入的7.5%核定应纳税所得额。即应纳税额=应税收入×7.5%×税率。

    个人出租住房,暂减按10%的税率征收个人所得税;个人出租非住房,按20%的税率征收个人所得税。应税收入不含本次出租缴纳的增值税。

    纳税人不能提供有效、准确费用凭证的,须填写《声明》(详见《公告》附件),承诺不违反税收征管法关于如实提供纳税申报资料的规定,否则将承担法律责任。税务机关根据税收征管法相关规定,对纳税人申报不实的,可依法进行查处。

  四、据实征收方式的费用扣除规定

  按照国家税务总局规定,采取据实征收方式的纳税人,在计算应纳税所得额时,可允许税前扣除的税费依次为:

    (一)出租财产过程中缴纳的有关税金、教育费附加,可持完税凭证,从其财产租赁收入中扣除。

    个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税,计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的,其向房屋出租方支付的租金及增值税额,在计算转租所得时予以扣除。免征增值税的,确定计税依据时,租金收入不扣减增值税额。

  (二)个人将承租房屋转租取得的租金收入,属于个人所得税应税所得,应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金,凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时,从该项转租收入中扣除。

  (三)纳税人提供有效、准确凭证,由纳税人负担的出租财产实际开支的修缮费用,准予扣除。允许扣除的修缮费用,以每次800元为限,一次扣除不完的,准予在下一次继续扣除,直至扣完为止。

  (四)每次收入不超过4000元的,定额减除费用800元;每次收入在4000元以上的,定率减除20%的费用。

  五、《公告》实施时间

《公告》于20181 月 1日起实施,纳税人在此时间后取得的房屋租赁所得,按照本《公告》规定征缴个人所得税。

                                                                              韶关市地方税务局

                                                                    2018年2月1日


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